El mercado inmobiliario en Donostia se encuentra en una situación especialmente compleja, caracterizada por una creciente tensión entre una demanda exacerbada y una oferta limitada y envejecida. En los últimos años, esta capital vasca se ha consolidado como el mercado residencial más caro de España, una condición que ha llevado recientemente a su declaración formal como zona de “mercado residencial tensionado” por parte del Gobierno Vasco, la primera de las capitales vascas en recibir esta clasificación.
El precio medio de la vivienda en Donostia ha alcanzado cifras récord y en mayo de 2025, el metro cuadrado se situó en torno a los 6.025 €, lo que supone un incremento interanual del 8,4 % y consolida el liderazgo de la ciudad en cuanto a precios de compraventa superando incluso a Madrid y Barcelona. Más recientemente, datos de junio elevan aún más el valor de mercado, alcanzando los 6.828 €/m², lo que refleja un ascenso del 17,6 % frente al año anterior. Estas cifras contrastan drásticamente con la media nacional, alrededor de 2.391 €/m², situando a Donostia un 252 % por encima.
El mercado de alquiler tampoco se queda atrás, puesto que el importe medio de los contratos alcanzó en 2023 los 1.037 €/mes, lo que supone un aumento del 13,6 % en apenas cinco años. En junio de 2025, los precios de alquiler rozaban los 17,03 €/m²/mes, ligeramente por debajo de los valores máximos alcanzados en diciembre, pero aún muy elevados. Según el Gobierno Vasco, el coste del alquiler más los gastos básicos representa el 31,6 % de la renta disponible de los hogares, superando ampliamente el umbral del 30 % que marca la Ley de Vivienda para declarar una zona tensionada.
Este contexto de precios altos y oferta insuficiente tiene múltiples causas. En primer lugar, la escasez de suelo urbanizable y una normativa urbanística rígida limitan la construcción de nueva vivienda, un problema derivado de una crisis inmobiliaria nacional entre 2022 y 2025 caracterizada por déficits crónicos de suelo y procesos burocráticos prolongados. Pero lo cierto es que, en Donostia, la escasez se agrava por un parque residencial envejecido: casi 95.000 viviendas con una edad media de más de 50 años, muchas sin ascensor o en mal estado, y más de 2.100 viviendas vacías, de las cuales solo alrededor de 1.500 podrían destinarse al mercado habitual.
Otro factor relevante es el impacto del turismo y la presencia de inversores extranjeros en el mercado. San Sebastián ha visto cómo inversores de países como Francia, Suiza, Estados Unidos o diversos países árabes adquieren propiedades en busca de segundas residencias o viviendas de lujo, elevando aún más los precios. Paralelamente, aproximadamente 1.395 viviendas se destinan al alquiler turístico, lo que reduce el parque disponible para uso residencial habitual, alimentando el sentimiento de que la ciudad se está convirtiendo en un espacio privilegiado solo para determinados bolsillos.
Frente a esta situación, las administraciones han tomado medidas. La declaración de zona tensionada habilita la regulación del precio del alquiler, buscando contener subidas abusivas, especialmente en nuevos contratos. Asimismo, el Ayuntamiento y el Gobierno Vasco han diseñado una ambiciosa hoja de ruta para los próximos tres años, que incluye la construcción de 1.360 viviendas protegidas y alojamientos dotacionales, con proyectos en barrios como Txomin Enea, Morlans, Riberas de Loiola o Añorga. Estas viviendas se suman a las 3.151 ayudas y recursos ya existentes en régimen protegido.
Paralelamente, se prevé la rehabilitación del parque existente, optimizando su habitabilidad, accesibilidad y eficiencia, con especial atención a personas mayores o con movilidad reducida. A esto se suma el fortalecimiento de ayudas al alquiler —como Gaztelagun o ayudas de emergencia— y la mejora de la gobernanza institucional para articular todo este conjunto de intervenciones de modo eficaz.
No obstante, desde Areizaga nos cuentan que persiste una preocupación social palpable: la dificultad de acceso a la vivienda para jóvenes, clases medias e incluso familias, llevando al desplazamiento hacia municipios más asequibles. Esto se traduce en que, actualmente se convocan mensualmente diferentes manifestaciones y debates públicos sobre el futuro de la ciudad y, en un foro celebrado en mayo en el Museo San Telmo, se alertó de la expulsión silenciosa de jóvenes de barrios centrales y se hizo hincapié en la necesidad de medidas estructurales tales como cooperativas de uso, transformación de locales, y, sobre todo, una acción rápida y coordinada.
¿Cuáles son los municipios cercanos a San Sebastián con la vivienda más asequible?
Las rentas tan elevadas en Donostia han provocado un efecto rebote que eleva los precios en los municipios más cercanos, pero allí aún se detectan opciones más asequibles tanto en alquiler como en compra.
En términos de arrendamiento, los datos del Observatorio vasco muestran que mientras Donostia presenta ritmos medios que superan los 1.100 €/mes, en los municipios colindantes los precios se sitúan por debajo de los 860 €, destacando Andoain como la localidad más económica dentro del área, con una renta media de 695 € al mes. Muy cerca, Astigarraga aparece con unas cifras en torno a 857 €/mes, seguida de Hondarribia (793 €), Lasarte‑Oria (793 €), Pasaia (756 €), Usurbil (752 €), Urnieta (746 €), Irún (745 €) y Errenteria (737 €). En otros municipios de Gipuzkoa, incluso más alejados, los alquileres bajan aún más: Soraluze, con solo 466 €, y otros como Azkoitia, Zumarraga o Elgoibar rondan entre 500 y 550 € mensuales.
Entre estos, Hernani merece una mención especial: situada a apenas 10 km de Donostia, se ha convertido en una alternativa muy valorada ya que es el municipio más equilibrado entre calidad de vida, conectividad y precio. Allí, los pisos se venden entre un 30 % y 40 % más baratos que en la capital, con un coste medio por metro cuadrado alrededor de 2.500‑3.000 €/m². Además, el alquiler en Hernani ronda los 700 € mensuales, muy por debajo de los más de 1.000 € que se pagan en Donostia.
