En un momento en que el desempleo ha alcanzado cotas inimaginables en España, muchas personas optan por montar su propio negocio, en muchos casos franquicias (de nutrición, moda, hostelería, autoservicio, etc., como Cerezo Sport, Wash Up y otras recomendadas por Top Franquicias), pero también se encuentran con dificultades para acceder a líneas de crédito: las entidades financieras les piden hoy más información, avales y compromisos que antes. Para algunos emprendedores la solución es hipotecarse para adquirir un nuevo local o solicitar una línea de crédito con garantía hipotecaria para disponer de dinero con el que invertir.
Hipotecas
Generalmente, el primer paso para poner en marcha un negocio es disponer de un local. Muchos empresarios optan por alquilarlo y otros por adquirirlo. Una manera de acceder al uso del local antes de disponer de la financiación para adquirirlo es firmar un contrato de alquiler con opción a compra. De este modo, el alquiler desembolsado durante unos años puede constituir una entrada en cómodos plazos para pagar el inmueble, y el resto se constituiría como hipoteca.
Si se quiere adquirir directamente el local, hay que conseguir la financiación necesaria, que pasa por la hipoteca. Desgraciadamente, la banca tradicional no ha sido nunca muy sensible con las necesidades de los autónomos y muestra más desconfianza hacia sus riesgos, por lo que este proceso se puede convertir en una carrera de obstáculos.
En principio, es más difícil conseguir una hipoteca sobre un local que sobre una primera vivienda. Para cubrirse del riesgo de que fracase el negocio, las entidades financieras imponen condiciones más duras. El emprendedor ha de aportar más capital inicial y tendrá un plazo menor para devolver el crédito hipotecario.
Como es sabido, las hipotecas de viviendas tienen plazos de financiación de hasta cuarenta años, pero para los locales los plazos se reducen a diez o quince años, aunque en casos excepcionales se puede llegar a los veinte años.
Por otra parte, la hipoteca no superará el 70 % del valor del local (en las naves industriales se reduce incluso al 60 %), mientras que el empresario ha de poner el 30 % del precio estipulado en la adquisición, al que se habrá de sumar los impuestos correspondientes y otros gastos. Se puede pedir un préstamo para pagar el IVA soportado en la operación con la perspectiva de que Hacienda lo devuelva en la liquidación posterior, pero no es fácil de que las entidades financieras lo concedan.
Sin embargo, hoy en el mercado existen algunas oportunidades que nos permiten acceder a una hipoteca sobre el 100 % del inmueble. Una de las posibilidades es adquirir el local al propio banco. Como es sabido, la crisis inmobiliaria ha puesto en manos de las entidades financieras una cartera de inmuebles demasiado abultada, que quieren aligerar, por lo que tratan de incentivar su venta ofreciendo financiaciones hasta el 100 %.
También se pueden aprovechar las liquidaciones de los concursos de acreedores para comprar un local a un precio más bajo respecto a su tasación oficial, lo que facilitará la financiación del banco, de manera que una hipoteca al 100 % en realidad no superaría el 70 % del valor del inmueble.
Préstamos con garantía hipotecaria
Otra alternativa que tienen los emprendedores es solicitar una línea de crédito poniendo como garantía una hipoteca sobre los inmuebles que ya tiene la empresa o el empresario, por ejemplo su propia vivienda. En caso de no cumplirse las condiciones pactadas, el banco ejecutará la hipoteca, es decir, iniciará el proceso de embargo sobre los inmuebles hipotecados. Esta línea de crédito se puede utilizar para cualquier fin: comprar locales o maquinaria, poner en marcha nuevas actividades de negocio, refinanciar una deuda, etc.
Este tipo de créditos tiene la ventaja de presentar unos tipos de interés más bajos que los préstamos normales, pero suponen mayores gastos y trámites para su formalización. Los préstamos con garantía hipotecaria se formalizan con escritura pública ante notario y se han de inscribir en el Registro de la propiedad, con las correspondientes tasas. Además permiten obtener cantidades mayores que con el crédito personal, siempre en función de los inmuebles hipotecados.
El tipo de interés de los prestamos con garantía hipotecaria puede ser fijo (no se modifica durante su vigencia), variable (se modifica según una referencia que puede ser el Euribor o el Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios) y mixto (con un primer periodo a tipo fijo y otro a tipo variable). Generalmente, son préstamos de interés fijo, por lo que resulta más fácil calcular su coste real. En principio, lo más conveniente es amortizarlos cuanto antes para pagar menos intereses.
