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¿Necesitas una licencia de obra para una reforma?

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¿Quieres renovar, reformar o reconstruir tu casa o apartamento? No necesitas una licencia de obra para reformar la cocina, pero es posible que lo necesites para reemplazar la ventana. Hemos reunido una lista de cuándo necesitas una licencia de obra para medidas de reformas y cuándo no.

En principio, la construcción u obra mayor sin licencia está prohibida. Incluso hacer un pequeño cobertizo de jardín, piscina o un muro de privacidad, se necesita una licencia de obra. Sin ella, violas la ley. Previamente, debes presentar una solicitud de licencia de obra mayor menor en tu Ayuntamiento. ¿Cuál es la situación con una reforma menor o más grande? Los expertos de Geneo, que se encargan de gestionar las licencias y permisos de sus clientes en los servicios de construcción que ofrecen, nos indican los dos casos:

Proyectos de construcción o reforma que necesitan ser aprobados (Licencia de obra mayor y menor)

Para estar seguro, asume que necesitas un permiso de construcción o licencia de obra. El permiso de construcción u obra mayor debe solicitarse siempre que se vayan a a ver afectados hechos relevantes para la construcción o la ley ambiental, si hay un cambio de uso o distribución o si un cambio dentro de un edificio afecta la seguridad contra incendios. En caso de duda, consulta con la autoridad de obras del municipio correspondiente.

Bajo ciertas circunstancias, los proyectos de construcción de menor importancia pueden llevarse a cabo con un permiso de construcción o licencia de obra menor, pero deben cumplir con todas las regulaciones de construcción, como distancias, normas de seguridad contra incendios o cumplir con las regulaciones energéticas.

Medidas de reformas que requieren un permiso

Necesitas un permiso para conversiones, remodelaciones o renovaciones que cambien el uso o afecten la seguridad contra incendios. Dependiendo de la provincia y/o municipio, por ejemplo, para instalar:

  • Una chimenea al aire libre.
  • Un balcón o terraza.
  • Una rehabilitación energéticamente eficiente.
  • Huecos en el techo.
  • Ventanas de techo.
  • Conversiones de áticos.
  • Nuevas ventanas o puertas que cambian la imagen de la casa.
  • Ventanas de buhardillas o buhardillas Lucerna.
  • Calefacción, aire acondicionado y ventilación.
  • Un ascensor, rampa, escaleras nuevas…
  • Toldos montados permanentemente.
  • Una bomba de calor.

Por ejemplo, necesitas un permiso de construcción o licencia de obra si cambias el plano de planta, como convertir una habitación contigua en una climatizada. Transformar el espacio vital o convertir un espacio vital en un espacio comercial. Muchas reformas, renovaciones o conversiones que requieren un permiso se aprueban en el procedimiento de aprobación simplificado, sin licitación pública y sin posibilidad de apelación de tus vecinos.

Las renovaciones energéticamente eficientes, como el nuevo aislamiento de fachadas o las bombas de calor, deben ser aprobadas. Si deseas instalar una bomba de calor con una sonda geotérmica, se verificará, por ejemplo, si el suelo es adecuado y si cumple con todos los requisitos de protección del agua y protección del medio ambiente, así como con las leyes comunitarias de construcción y energía.

Proyectos de construcción o reforma que no necesitan ser aprobados

El espectro abarca desde edificios sin calefacción con una superficie de no más de 10 metros cuadrados y una altura de no más de 2,50 metros, que no están habitados ni se utilizan comercial y funcionalmente pertenecen a un edificio principal, como un cobertizo de jardín, hasta sistemas móviles de calefacción exterior para terrazas, rampas, zonas de estar y similares. Además de los proyectos de construcción de menor importancia, el mantenimiento ordinario también está exento de un permiso. Esto incluye el reemplazo y la reparación de piezas rotas, siempre y cuando no se cambie el edificio o componente.

Medidas de reformas no sujetas a autorización

Las conversiones, renovaciones y reformas son:

  • Limpiezas y pintura en la casa.
  • Retirar una partición que no soporte carga y amplíe una habitación.
  • Rehabilitación de conexiones eléctricas y de agua.
  • Tirar de una nueva partición que divida una habitación (y no sea muro de carga).
  • Una nueva instalación de la cocina.
  • Una nueva instalación de un baño.
  • Cambiar las viejas ventanas a través de nuevas ventanas en el mismo color, tamaño y textura.
  • Pintar la fachada en el mismo color sin cambiar la apariencia externa.

Así es como funciona el proceso de permisos de construcción o licencias de obra

Solicitar una licencia de obra es mucha tarea que hacer.

  • Debes completar todos los documentos, al menos el Extracto del registro de la propiedad, un plan catastral oficial y los planos del proyecto a escala 1:100.
  • Si el proyecto requiere de obra mayor, debe ser proyectada por un arquitecto (muros de carga, cimientos, etc).
  • Si el proyecto de conversión no infringe ningún requisito oficial o los intereses de los vecinos, se aprobará en el procedimiento simplificado de notificación. Sin embargo, si pudiera violar los requisitos oficiales o los intereses de los vecinos, la solicitud se licita públicamente después de una revisión preliminar y el proyecto generalmente se plantea con perfiles de construcción.
  • Dependiendo del municipio, tus vecinos tienen de 20 a 30 días para apelar. Tan pronto como este período de objeción haya expirado, la autoridad de construcción municipal decidirá. Tú y tus vecinos pueden apelar la decisión.

¿Cuánto tiempo dura el proceso de aprobación de una licencia de obra?

El procedimiento simplificado de notificación sin licitación y la posibilidad de recurso lleva algunas semanas. La duración del proceso de aprobación si se pueden violar los requisitos oficiales o los intereses de los vecinos depende de varios factores.

Idealmente en tres meses será aprobado (o rechazado). Documentos incompletos, aclaraciones que consumen mucho tiempo por parte de una agencia municipal como la preservación de monumentos históricos o las objeciones de los vecinos, prolongan el procedimiento.

Preguntas frecuentes sobre la licencia de obra

¿Cuándo necesito una licencia de obra (mayor o menor) para una reforma?

Con algunas excepciones, necesitas una licencia de obra para hacer una reforma en tu inmueble. Especialmente si deseas cambiar el uso o la apariencia o si las medidas de conversión afectan la seguridad contra incendios u otros. En caso de duda, es mejor preguntar a la autoridad responsable de tu municipio.

¿Cuándo no necesito una licencia de obra (mayor o menor) para una reforma?

No necesitas una licencia de obra cuando vayas a hacer una reforma que no es visible desde el exterior ni cambian el uso o afectan la seguridad contra incendios. Instalar una pared divisoria o quitar una pared divisoria que no soporta carga es tan libre de permisos como reemplazar una cocina vieja por una nueva. En caso de duda, es mejor preguntar a la autoridad responsable de tu municipio.

¿Necesito una licencia de obra para poner o cambiar ventanas nuevas?

Depende. Si reemplazas las ventanas viejas por ventanas nuevas del mismo color, tamaño y estructura, no necesitas un permiso. Sin embargo, necesitas un permiso si las ventanas se ven diferentes, por ejemplo, porque estás reemplazando ventanas de celosía con ventanas grandes.

¿Cómo presento una solicitud de licencia de obra?

Debes completar la solicitud de licencia de obra en el ayuntamiento correspondiente y enviarla con todos los documentos. Como regla general, necesitarás al menos el extracto del registro de la propiedad, un plan catastral oficial y los planos del proyecto. Presta atención a los detalles: Una solicitud licencia de obra incompleta o documentos faltantes, pueden retrasar el procedimiento de permiso de construcción. Pregunta en tu ayuntamiento cómo debes proceder exactamente.

¿Cuánto tiempo dura el proceso de aprobación de una licencia de obras?

El procedimiento simplificado de notificación dura algunas semanas y se aplica si no se violan los requisitos oficiales o los intereses de los vecinos. El procedimiento ordinario se aplica cuando las condiciones o los intereses de los vecinos pueden ser violados y dura meses. De media, el trámite suele durar unos tres meses.

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