Cómo funcionan los embargos hipotecarios

16 abril, 2019
Cómo funcionan los embargos hipotecarios

La burbuja hipotecaria trajo tras de si una gran cantidad de procedimientos de embargos hipotecarios se llevaron a cabo, trayendo tras de si el nacimiento del movimiento 15-M o la Plataforma Antideshaucios que impulsó el crecimiento de figuras que ascendieron a la política, como Pablo Iglesias o Ada Colau. Lo realmente importante fue la sensación de que no importaba para nada el tener o no tener un sitio dónde quedarse tras el desahucio, lo único que importaba era que los bancos (que habían creado esta situación) embargaran las viviendas.

Esta situación trajo nuevas vías de negocio para los bancos y otras empresas a través de los embargos judiciales. Pero no sólo se embargaron viviendas, pues también se embargaron muchos stocks que hicieron que bajaran los precios de algunos productos en las ventas al por mayor. Una empresa que estuvo al tanto de esta situación fue Liquistocks, especializada en la venta de liquidaciones y de stocks al por mayor, ofreciendo lotes de productos nuevos de primera calidad al mejor precio. A día de hoy, aún podemos encontrar parte de esos stocks en su web.

En cualquier caso, la ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial bastante complejo por la naturaleza propia del contrato hipotecario. En este tipo de contratos, el hipotecado no sólo responde de la deuda que contrae con la vivienda que compra, sino que también responde con todo su patrimonio y el de los avalistas. Esto dio situaciones en las que el ejecutado no tenía dinero para pagar la deuda, y además de verse embargado su patrimonio se veía embargado el de sus familiares. Si bien se fueron dando situaciones en las que se proponían soluciones como la dación en pago y los alquileres sociales, todavía encontramos noticias en las que grupos sociales impiden a la policía el lanzamiento de la vivienda, haciendo piquetes y barricadas.

En cualquier caso, el objetivo de este artículo es aclarar los diferentes pasos por los que tiene que pasar un proceso judicial para que se declare el embargo de una vivienda hipotecada. Estos procedimientos son bastante largos, y de hacerse sin seguir el procedimiento legalmente establecido podemos encontrarnos con nulidades de pleno derecho que retrotraen el procedimiento al último acto ejecutado legalmente.

Los pasos que se deben de llevar a cabo para embargar un bien hipotecado

El primer paso que realiza el banco a la hora de detectar un impago de la hipoteca es realizar un aviso de impago. El banco se interesa por el motivo del impago, además de cumplir con la obligación de preaviso previa a la demanda para que empiecen a correr los intereses de demora. Aquí el banco puede proponer diferentes soluciones, como la dación en pago, peor lo más probable es que si ve una situación de impago del crédito inicie el procedimiento, lo que suele suceder entre el primer y tercer mes de impago. La consecuencia indirecta del impago es la entrada en mora, lo que desenfoca en la inscripción en las listas de morosos como el ASNEF, de las cuales es realmente complicado salir.

El segundo paso es interponer la demanda de ejecución hipotecaria entre el Juzgado de primera instancia del domicilio de la vivienda. Aquí es el momento ideal para contar con una defensa jurídica adecuada, ya que puede dilatarse el procedimiento de manera bastante fácil si se cuenta con un buen letrado. Los letrados de Asistencia Jurídica Gratuita son una opción para aquellas personas que no tengan recursos.

En el curso del procedimiento se pide al Registro de la Propiedad que oficialice las cargas del inmueble, y se pide al Letrado de la Administración de Justicia que establezca el valor del bien. Aquí sabremos si nuestro patrimonio queda libre de cualquier embargo, o si de lo contrario respondemos con el mismo.

La convocatoria de la subasta tiene lugar entre el sexto mes y el primer año de impago, pero se puede dilatar. Esta se publica en varios boletines oficiales y en los tablones de los juzgados, y aquí lo importante es que se venda por un precio mayor del que se pagó para que el ejecutado no sufra ningún perjuicio patrimonial, aunque esto no suele pasar. En el momento de la celebración el banco puede quedarse con el inmueble por un 60% del valor del mismo, y es en este momento cuando el deudor pierde su propiedad y se decreta el lanzamiento de la vivienda.