Muchos seguramente no saben nada salvo su nombre y que tienen algo que ver con la compra de inmuebles. Lógicamente, si no te has visto en la necesidad de solicitar una hipoteca o, lo más probable, que no hayas tenido la ocasión de hacerlo, no tienes ni tienes por qué tener idea de qué va esta historia. Por lo general, asociamos la tasación hipotecaria a una gestión obligatoria que lleva a cabo el banco, aunque luego te la cobre. Pero ¿realmente es así?
Una tasación hipotecaria es la valoración oficial de una vivienda o inmueble que tiene la finalidad de que el banco analice su valor como garantía antes de conceder una hipoteca. Para que la tasación sea válida, tiene que emitirla una sociedad de tasación homologada y cumplir con la normativa correspondiente.
El Banco de España indica que las entidades tienen que aceptar la tasación que aporta el cliente cuando se encuentra certificada por un tasador homologado y no ha caducado, al mismo tiempo que recuerda que el préstamo a conceder depende de otros factores como la capacidad de pago del cliente y la política de créditos de la entidad bancaria.
En resumidas cuentas, una tasación hipotecaria es un informe oficial en el que se determina el valor de un inmueble para su uso como garantía en una hipoteca. La tasación sirve como referencia al banco para analizar la garantía y, junto a los criterios de riesgo, determinar la financiación. Para solicitarla, por lo general es necesaria la documentación registral y catastral y, según el inmueble a tasar, información adicional.
La persona que lleva a cabo la tasación es el tasador, un técnico autónomo e independiente del prestamista o de la entidad financiera que trabaja para la sociedad de tasación que el banco selecciona mediante un sistema aleatorio basado en parámetros de calidad como el plazo, el rigor técnico, la resolución de incidencias, etc.
Una valoración técnica
Nos hemos ido a MINTASA, donde se dedican a hacer tasaciones con rigor, valorando lo importante para sus clientes con técnicos que tienen experiencia y toman en serio cada trabajo porque detrás de cada servicio ofrecido hay decisiones importantes a tomar. Gracias a ellos hemos sabido que una tasación hipotecaria es la valoración técnica de un inmueble con finalidad de garantía hipotecaria, formalizada en un informe de tasación.
En este informe se determina el valor de la tasación del inmueble tasado, siguiendo la metodología y las comprobaciones que exige la normativa. La Orden ECO/805/2003 es la que regula el cálculo del valor de la tasación de bienes inmuebles y la elaboración de los informes y los certificados necesarios para determinados aspectos financieros, entre los que se encuentra la garantía hipotecaria.
Una tasación es útil para quien solicita la financiación y para la entidad bancaria. El comprador cuenta con una referencia técnica del valor que tiene el inmueble y el banco puede analizar el activo que va a respaldar el préstamo.
Resulta necesario diferenciar una tasación de una valoración online orientativa. Una simulación o una estimación automática puede dar una aproximación del valor, pero no puede sustituir a una tasación hipotecaria oficial, del mismo modo que nos sirven para solicitar una hipoteca.
La tasación de vivienda para una hipoteca sirve para calcular el importe máximo que puede financiar el banco. La vivienda actúa como una garantía del préstamo hipotecario, por lo que, antes de que la operación se formalice, la entidad financiera tiene que saber el valor de tasación. El Banco de España explica que el importe máximo del préstamo puede relacionarse con un porcentaje del valor de la tasación, lo que no quiere decir que tener una tasación implique que la hipoteca se conceda de forma automática, ya que el banco estudia la capacidad de pago del solicitante y aplica sus propios criterios.
Otra de las funciones de la tasación es que permite comprobar si el precio de compra de la vivienda está alineado con el valor técnico, ya que proporciona una referencia independiente sobre el inmueble.
Si existe una diferencia notable entre el precio acordado y el valor de tasación, es conveniente analizar las causas. Puede influir el estado de la vivienda, la ubicación, las características del inmueble, la documentación disponible o las condiciones del mercado. Hay que tener presente que el precio de compraventa y el valor de tasación son dos conceptos diferentes, pero el conocimiento de ambos permite tomar una decisión más informada.
A la hora de realizar una tasación hipotecaria oficial, tiene que llevarse a cabo por una sociedad de tasación homologada y que se encuentre dentro del marco normativo. Durante el proceso intervienen profesionales técnicos competentes. Se visita el inmueble, se realizan las comprobaciones correspondientes y se elabora un informe. Después, la sociedad de tasación realiza una revisión técnica antes de emitir la tasación oficial, por lo que hay que contar con una tasadora homologada y comprobar quién emite el informe y si la tasación ha sido solicitada con una finalidad adecuada.
El proceso de tasación
La tasación de una vivienda se lleva a cabo en cinco pasos: la solicitud de la tasación, el envío de la documentación, la visita del tasador, la elaboración y revisión del informe y la entrega del mismo.
Empezar por facilitar los datos básicos del inmueble e indicar la finalidad que tiene la tasación es el primer paso a dar para obtenerla. La finalidad es un aspecto importante, ya que determina el marco técnico y normativo de aplicación para el informe. Una tasación para la solicitud de una hipoteca no tiene el mismo enfoque que la valoración para una herencia, un divorcio o una compraventa.
Disponer de la documentación necesaria hace más fácil realizar las comprobaciones y puede evitar que se produzcan retrasos a lo largo del proceso. Los documentos necesarios son la nota simple actualizada, la documentación catastral, el certificado de eficiencia energética, el contrato de arrendamiento y el último recibo de alquiler, si procede, y la cédula de calificación definitiva en el caso de viviendas de protección oficial.
La documentación concreta puede variar en función de las características y la situación del inmueble.
El tercer paso del proceso de tasación es la visita del tasador. Un técnico visita la vivienda para llevar a cabo la inspección y obtener la información necesaria para realizar la valoración. Durante la visita se comprueban aspectos como las características físicas que posee el inmueble, la superficie del mismo, su distribución, el estado de conservación en el que se encuentra y otros elementos que pueden influir en la tasación. Además, se analizan la ubicación y el entorno en el que se encuentra y se hacen fotografías, así como las comprobaciones que sean necesarias para la documentación del informe.
Con toda la información obtenida y la documentación disponible, el técnico aplica los métodos de valoración correspondientes. En el informe realizado se recoge la identificación y descripción del inmueble, las comprobaciones que se han llevado a cabo, la metodología utilizada y el valor de la tasación, junto a los condicionantes y las advertencias correspondientes. Antes de emitir el informe, se pasa por los correspondientes procesos de revisión técnica de la sociedad de tasación.
Una vez que finaliza este proceso, se entrega el informe y lo recibe el cliente. Cuando tiene una finalidad hipotecaria y cumple con todos los requisitos aplicables, se puede presentar a la entidad financiera que proceda para tramitar la operación hipotecaria.
Aunque la vivienda es el caso más habitual a la hora de hacer una tasación hipotecaria, se puede realizar sobre diferentes tipos de inmuebles, siempre que el activo pueda ser objeto de valoración y cumpla con los requisitos correspondientes. Entre ellos podemos encontrar viviendas, edificios, locales, oficinas, terrenos y otros activos inmobiliarios.
También es posible solicitar la tasación de un garaje o un trastero cuando cuenta con la identificación y situación registral propias, lo que puede conllevar un tratamiento específico. Si forman parte de la vivienda o se encuentran vinculados a la misma, se analiza la situación dentro del conjunto del inmueble.
El plazo para obtener una tasación hipotecaria depende de la documentación disponible, la facilidad a la hora de coordinar la visita y la complejidad del inmueble a tasar. Tiene una validez de seis meses desde que se emite el informe, por lo que es importante revisar la fecha de emisión y no confundirla con la fecha en la que se solicitó o se visitó el inmueble.
Para finalizar, señalar que hay que diferenciar entre tasación hipotecaria, valoración online, valor de mercado y valor catastral. La primera es oficial y sirve para la hipoteca; la segunda no lo es y no sirve para la hipoteca; y la tercera es un concepto de valor y no un informe, por lo que no sirve para la hipoteca por sí misma. En cuanto al valor catastral, no es una tasación y tiene una finalidad fiscal y administrativa que no sirve para solicitar una hipoteca.
En conclusión, a la hora de solicitar una hipoteca es imprescindible contar con una tasación oficial del valor del inmueble, realizada por un técnico competente y perteneciente a una sociedad de tasación homologada. Sin este documento, la solicitud de la hipoteca no puede llevarse a cabo.
